ΑΠΟ ΤΙ ΘΑ ΕΞΑΡΤΗΘΟΥΝ ΟΙ ΤΙΜΕΣ ΤΩΝ ΕΝΟΙΚΙΩΝ & ΠΩΛΗΣΕΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ
Η ελληνική αγορά ακινήτων προσέλκυσε σημαντικό επενδυτικό ενδιαφέρον, παρά τις αρνητικές εξελίξεις στο διεθνές περιβάλλον και τις αβεβαιότητες που ανακύπτουν κατά την τελευταία διετία από την εντεινόμενη γεωπολιτική αστάθεια.
Το προσεχές 12μηνο θεωρείται δύσκολο, σύμφωνα με τους παράγοντες της αγοράς, λόγω της χαμηλής ρευστότητας, της αύξησης των επιτοκίων, της ραγδαίας αύξησης του κόστους κατασκευής, του υψηλού πληθωρισμού, του νέου κύματος «κόκκινων» δανείων και της προσαρμογής των ακινήτων στη πράσινη μετάβαση που αποτελούν τις μεγαλύτερες προκλήσεις.
«Οι κατηγορίες των ακινήτων που αναμένεται να δεχτούν το επενδυτικό ενδιαφέρον είναι οι κατοικίες, οι φοιτητικές εστίες και τα logistics που διατηρούν τη δυναμική τους. Παράλληλα, αρνητικό παράγοντα αποτελεί το γεγονός ότι οι τιμές πώλησης δεν έχουν προσαρμοστεί προς τα κάτω, όπως αναμένουν πολλοί ειδικοί του κλάδου, με αποτέλεσμα να αποτελεί ανάχωμα στην ολοκλήρωση περισσότερων συναλλαγών», αναφέρει ο πρόεδρος του Πανελλαδικού Κτηματομεσιτικού Δικτύου, Θεμιστοκλής Μπάκας.
Οι 22+2 «προκλήσεις» που θα διαμορφώσουν την εικόνα της κτηματαγοράς το 2024
1) Τιμές οικοδομικών υλικών/οικοπέδων: Η ακρίβεια των υλικών και η ενέργεια έχει κάνει ακόμα ακριβότερη την κατασκευή και άρα το τελικό κόστος ενός ακινήτου. Η αύξηση του κόστους κατασκευής αγγίζει ακόμη και το 50%-60%. Παράλληλα, από το 2018 έως και σήμερα, έχουν αυξηθεί αισθητά τόσο οι ζητούμενες τιμές πώλησης των οικοπέδων, όσο και τα ζητούμενο ποσοστό αντιπαροχής.
2) Πράσινη μετάβαση: Με τη διάταξη στο νόμο 4936/2022 (νέος κλιματικός νόμος) προβλέπεται ότι από την 1 Ιανουαρίου 2025 απαγορεύεται η πώληση και εγκατάσταση καυστήρων πετρελαίου θέρμανσης. Αλλαγές που έχουν ήδη δρομολογηθεί από τη στρατηγική της ΕΕ για τη βιοποικιλότητα με ορίζοντα το 2030, με στόχευση τη μείωση των εκπομπών αερίων θερμοκηπίου από τα κτίρια κατά 60%. Η πράσινη προσαρμογή των ακινήτων θα ανεβάσει το κόστος κατασκευής και τις τιμές πώλησης, ενώ ενδέχεται σύμφωνα με την επικεφαλής του ESG για τον γερμανικό επενδυτικό όμιλο DWS Group, Aleksandra Njagul, «να φτάσουμε σε ένα σημείο στο άμεσο μέλλον, όπου ακίνητα τα οποία δεν πληρούν τα κριτήρια να μην μπορούν ούτε να πουληθούν ούτε να ενοικιαστούν»
3) Νέα Στεγαστικά δάνεια: Από το 2009 και έπειτα οι τράπεζες έπαψαν να χρηματοδοτούν την αγορά κατοικιών (400 εκατ. ευρώ νέα στεγαστικά δάνεια το 10μηνο του 2019, όταν το 2005 οι εκδόσεις στεγαστικών δανείων ήταν 17 δις ευρώ, το 2021 άγγιξαν τα 900 εκατ. ευρώ και το 2022 άγγιξαν τα 1,2 δις ευρώ. Στόχος για το 2023 είναι τα 1,3-1,5 δις ευρώ – συμπεριλαμβάνονται οι αιτήσεις του προγράμματος «ΣΠΙΤΙ ΜΟΥ»- με αποτέλεσμα να σταματήσει κάθε οικοδομική δραστηριότητα, ενώ η ζήτηση παρέμενε σταθερή.
4) Πληθωρισμός: Με βάση τον εναρμονισμένο δείκτη τιμών καταναλωτή της Eurostat, ο πληθωρισμός προβλέπεται να υποχωρήσει από 4,3% σε μέσα επίπεδα φέτος στο 2,8% το 2024 και περαιτέρω στο 2,4% το 2025. Ο δομικός πληθωρισμός – που δεν περιλαμβάνει τις τιμές ενέργειας, τροφίμων, αλκοόλ και καπνού – αναμένεται να μειωθεί από 5,7% φέτος στο 3,2% το 2024 και το 2,5% το 2025. Παράλληλα, σύμφωνα με αναλυτές, υπάρχει το σενάριο ανόδου του πληθωρισμού άνω του 3% στις αρχές του επομένου έτους με σημείο αναφοράς την κρίση στο Ισραήλ, και πτωτική πορεία μέσα στον Απρίλιο ή τον Μάιο.
5) Επιτόκια: Με τον πληθωρισμό σε υψηλά επίπεδα, οι Κεντρικές Τράπεζες – ειδικά η ΕΚΤ – θα αναβάλουν τις μειώσεις επιτοκίων. Η FED έχει ήδη ανακοινώσει ότι θα προχωρήσει μέσα στην άνοιξη σε μειώσεις τον δικών της επιτοκίων, τα οποία όμως είναι υψηλότερα κατά περισσότερο από 1% σε σχέση με τα ευρωπαϊκά. Παρόλα αυτά η ΕΚΤ δεν θα προχωρήσει σε μειώσεις επιτοκίων, αν δεν δει τον πληθωρισμό της Ευρωζώνης άλλο ένα τρίμηνο κάτω από το 3%. Η ενδεχόμενη διατήρηση των υψηλών επιτοκίων επηρεάζει την κτηματαγορά τόσο λόγω της αύξησης του κόστους χρήματος για τους επαγγελματίες του κλάδου όσο και για τους εν δυνάμει αγοραστές ακινήτων.
6) Νέο κύμα κόκκινων δανείων: Σύμφωνα με την έκθεση χρηματοπιστωτικής σταθερότητας της ΤτΕ, οι ανησυχίες εδράζονται στον αυξητικό ρυθμό δημιουργίας νέων επισφαλειών που καταγράφηκε κατά το α' εξάμηνο της φετινής χρονιάς. Ειδικότερα, η ροή νέων μη εξυπηρετούμενων δανείων διαμορφώθηκε σε 1,6 δισ. ευρώ, με τα δάνεια της Avramar (περίπου 350 εκατ. ευρώ) να συμβάλουν, εν μέρει, στη μεγέθυνσή της. Ο λόγος των μη εξυπηρετούμενων δανείων προς το σύνολο των δανείων, τον Ιούνιο του 2023, διαμορφώθηκε σε 8,6%, έναντι 8,7% το Δεκέμβριο του 2022. Παράλληλα, τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια αυξήθηκαν κατά 777 εκατ. ευρώ.
7) Πλειστηριασμοί: Το γεγονός ότι 8 στους 10 πλειστηριασμούς ακινήτων λήγουν ανεπιτυχώς δηλώνει ότι η ανάγκη για αποτελεσματική διευθέτηση των ιδιωτικών οφειλών παραμένει μια σημαντική πρόκληση για την ελληνική οικονομία. Αυτό συμβαίνει παρά το γεγονός ότι οι τιμές πώλησης στην πλειονότητα των ακινήτων είναι ιδιαίτερα ανταγωνιστικές, καθώς πολλές φορές μπορούν να φτάσουν έως και 65% από την αρχική τιμή προσφοράς τους.
8) Τουρισμός: Θετικά τα μηνύματα για τον ελληνικό τουρισμό, όλα τα στοιχεία δείχνουν ότι όχι μόνο θα σπάσει το ρεκόρ του 2019, αλλά οι εισπράξεις θα ξεπεράσουν ακόμη και τα 20 δισ. ευρώ. Ενώ όλα τα άνωθεν αποτελούν θετικά στοιχεία, στον αντίποδα, σύμφωνα με έρευνά που δημοσίευσε στις αρχές του Οκτωβρίου το E- Real Estates, 155 ξενοδοχειακές μονάδες και τουριστικά καταλύματα αναρτήθηκαν μέσω ιστοσελίδων αγγελιών ακινήτων προς πώληση εντός του μήνα Σεπτεμβρίου.
9) Golden visa: Από τις αρχές του 2023 και μέχρι την 1η Αυγούστου επικράτησε μια επενδυτική «φρενίτιδα» από τους ενδιαφερομένους, ώστε να εξασφαλίσουν ακίνητο στις περιοχές υψηλής ζήτησης χωρίς να χρειαστεί να δαπανήσουν τουλάχιστον 500.000 ευρώ. Το επενδυτικό ενδιαφέρον πριν την αύξηση του ορίου επένδυσης στις 500.000€ είχε επικεντρωθεί σε ποσοστό κατά 85% στα Νότια Προάστια και στο κέντρο της Αθήνας. Πλέον έχει μετατοπιστεί στα Δυτικά και Ανατολικά Προάστια που το όριο επένδυσης παραμένει στις 250.000€. Με βάση τα πλέον πρόσφατα στοιχεία, έως το Νοέμβριο είχαν κατατεθεί 9.459 αιτήματα μόνιμου επενδυτή, αυξημένα κατά 117% σε σύγκριση με το εντεκάμηνο του 2022. Πλέον, εξετάζονται δομικές αλλαγές που θα αλλάξουν την φιλοσοφία του προγράμματος. Εξετάζεται η δυνατότητα απόκτησης Golden Visa σε όποιον αγοράζει ένα διατηρητέο με υποχρέωση να το επισκευάσει.
Δυστυχώς ακόμη και σήμερα, το πρόγραμμα golden visa δεν έχει λειτουργήσει σε εθνικό επίπεδο, αλλά μόνο σε συγκεκριμένες περιοχές. Οι «αλλαγές» θα πρέπει να στοχεύουν στην τροφοδότηση επενδύσεων σε πανελλαδικό επίπεδο. Απαιτείται η άμεση εφαρμογή της δυνατότητας που δίνετε μέσω Κοινής Υπουργικής Απόφασης των συναρμόδιων υπουργείων να διαφοροποιείτε το ύψος επένδυσης σε ακίνητα σε περιοχές της επικράτειας, λαμβάνοντας υπόψη στοιχεία, όπως η αναπτυξιακή στόχευση, η τουριστική ανάπτυξη και η γεωγραφική θέση. Η άνωθεν εφαρμογή, θα λειτουργήσει θετικά στην αύξηση της διαθεσιμότητας ακινήτων για τους μόνιμους κατοίκους των πιεσμένων περιοχών και θα αποτελέσει κίνητρο για τις Περιφέρειες που θέλουν να λάβουν μέρος στην αναπτυξιακή πολιτική και να διαδραματίσουν ρόλο στην τουριστική βιομηχανία.
10) Φορολογικό καθεστώς/ΕΝΦΙΑ: Το γεγονός ότι κάθε ακίνητο φορολογείται ξεχωριστά όσον αφορά τον ΕΝΦΙΑ καταγράφεται ως θετικό. Παράλληλα, σημαντικό απόφαση αποτελεί η δωρεάν γονική παροχή ακίνητης περιουσίας, καθώς και η γονική χρηματική δωρεά έως το ποσό των 800.000€.
11) Φορολογικά κίνητρα (π.χ. Non-dom): Η φορολογία αποτελεί εξαιρετικά χρήσιμο εργαλείο για την επίτευξη αναπτυξιακών και επενδυτικών στόχων, πέραν της διασφάλισης δημοσίων εσόδων. Η αξιοποίηση και η ορθή – στοχευμένη ενημέρωση ενδιαφερομένων θα αποτελέσει τους βασικούς παράγοντες επιτυχίας.
12) Αναπτυξιακά Προγράμματα: Η αξιοποίηση των προγραμμάτων ΕΣΠΑ, το πρόγραμμα «Εξ οικονομώ» καθώς και η ορθή αξιοποίηση των πόρων από το Ταμείο Ανάκαμψης μπορούν αποτελούν σημαντικούς παράγοντες για την ανάπτυξη της πραγματικής οικονομίας.
13) Έργα ανάπλασης/μετρό-προαστιακός: Η έναρξη και η ολοκλήρωση τόσο των έργων ανάπλασης όσο και της επέκτασης του μετρό (π.χ. Γραμμή 4), στους προκαθορισμένους χρόνους αποτελούν σημαντικό παράγοντα που θα συμβάλει καθοριστικά στην μετεξέλιξη και στην προσέγγιση επενδυτικών κεφαλαίων στην εκάστοτε περιοχή.
14) Ξένες άμεσες επενδύσεις: Σύμφωνα με την ΤτΕ, κατά τη διάρκεια του 9μήνου του 2023, οι ξένες άμεσες επενδύσεις σε ακίνητα ανήλθαν σε καθαρές εισπράξεις 1.644 εκατ. ευρώ, ξεπερνώντας κατά 28,7% το αντίστοιχο επίπεδο εισπράξεων που καταγράφηκε το 2022 (1.277 εκατ. ευρώ).
15) Εξοχική κατοικία: Πλέον, είναι επιβεβλημένο να συνδεθεί ο τουρισμός με το real estate. Το μεγάλο στοίχημα για το 2024, θα αποτελέσει η ανάδειξη νέων προορισμών ώστε να αναπτυχθούν τουριστικά και να προσεγγίσουν επενδύσεις που θα ενδυναμώσουν την τοπική οικονομία. Όσον αφορά τους διεθνείς τουριστικούς προορισμούς της χώρας, όλοι κατανοούμε ότι υπάρχει περιθώριο ελκυστικών αποδόσεων.
16) Funds: Η δυναμική που καταγράφει η χώρα μας στον κλάδο του τουρισμού και παράλληλα λόγω του νέου μοντέλου που αρχίζει να διαμορφώνεται στη διαμονή (βραχυχρόνιες μισθώσεις). Αρκετά funds στοχεύουν στις αποδόσεις στις αναπτυσσόμενης τουριστικής βιομηχανίας της χώρας μας, αναζητώντας ξενοδοχειακές μονάδες ή/και τουριστικά καταλύματα τόσο σε παραθαλάσσιους ηπειρωτικούς προορισμούς όσο και στην νησιωτική χώρα.
17) Βραχυχρόνιες μισθώσεις: Η δυναμική των βραχυχρόνιων μισθώσεων τόσο λόγω της πανδημίας τα προηγούμενα χρόνια, όσο και των νέων δεδομένων που καταγράφονται στη διαμονή των ταξιδιωτών επανήλθε δυναμικά. Γεγονός που καταγράφεται από τα ποσοστά πληρότητας τόσο τους καλοκαιρινούς μήνες όσο και τη χειμερινή σεζόν σε πολλούς προορισμούς. Ο κλάδος της οικονομίας διαμοιρασμού αποτελεί ένα «κομμάτι» του νέου μοντέλου τουρισμού που ήδη διαμορφώνεται.
18) Νέα Πανδημία: Νέα τάση αποτέλεσε η εργασία από το σπίτι, με αποτέλεσμα πολλοί ελεύθεροι επαγγελματίες ή ιδιωτικοί υπάλληλοι να αναζητήσουν ένα επιπλέον χώρο εντός της οικίας τους για χώρο εργασίας την εποχή της πανδημικής κρίσης. Επρόκειτο για μια τάση που ανάλογα με το μέλλον της πανδημίας (covid-19), θα καθόριζε και τη δυναμική της.
19) Αναστολή Φ.Π.Α. 24% στα νεόδμητα / φόρος υπεραξίας 15%: Οι αλλαγές στους κανόνες των συντελεστών ΦΠΑ, που αποφάσισε το Εcofin το 2021, δίνουν τη δυνατότητα στην Ελλάδα να παρατείνει την αναστολή του ΦΠΑ 24% στις μεταβιβάσεις νεόδμητων ακινήτων έως το τέλος του 2024. Η αναστολή του φόρου υπεραξίας 15% στις αγοραπωλησίες ακινήτων λήγει στα τέλη του 2024.
20) Το ενδεχόμενο τέλος των καταθέσεων προθεσμίας: Ένα από τα βασικά εργαλεία αποταμίευσης των Ελλήνων καταθετών μετά την είσοδο της χώρας στην ευρωζώνη βρίσκεται υπό κατάργηση. Ο λόγος για τις προθεσμιακές καταθέσεις, οι οποίες σύμφωνα με τις τράπεζες, μετά τη συρρίκνωση των αποδόσεών τους ελάχιστα πάνω από το 0%, δεν έχουν πλέον λόγο ύπαρξης. Γεγονός που μπορεί να «ξεκλειδώσει» επιπλέον κεφάλαια που θα απορροφήσουν από την κτηματαγορά για όσους αναζητούν ασφαλείς επενδύσεις και αποδόσεις.
21) Εισοδήματα: Σύμφωνα με την Eurostat, για την τριετία 2019-2022 έχουμε τη δεύτερη μικρότερη αύξηση μισθών πανευρωπαϊκά. Χειρότερη είναι η Μάλτα με -2,4% και μετά εμείς με +1,7% και η Ισπανία με 3,8%. Οι Έλληνες είχαν τον πέμπτο χαμηλότερο διαθέσιμο εισόδημα (9.520€) το 2022 στην Ευρωπαϊκή Ένωση μετά τη Βουλγαρία, τη Σλοβακία, τη Ρουμανία και την Ουγγαρία, τη στιγμή που το 26,3% (2.722.000 άτομα)των Ελλήνων βρίσκεται στο όριο της φτώχειας και του κοινωνικού αποκλεισμού σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ.
22) Μικρή η εγχώρια ζήτηση: Οι δυσμενείς οικονομικές συνθήκες των τελευταίων ετών έχουν «καθηλώσει» την εγχώρια ζήτηση της μεσαίας τάξης για αγορά ακινήτου με στόχο την κάλυψη της στεγαστικής ανάγκης. Αποτέλεσμα οι πολίτες να στρέφονται μαζικά στο ενοίκιο.
23) Οι μακροοικονομικές ανισορροπίες: Tα πάγια προβλήματα που άφησαν πίσω τα μνημόνια είναι η πολύ υψηλή ανεργία που παραμένει ως ποσοστό (η υψηλότερη εντός της ΕΕ), ειδικά σε νέους και γυναίκες. Το πολύ υψηλό επενδυτικό κενό της Ελλάδας αποτελεί κοινή διαπίστωση διεθνών και εγχώριων οικονομικών οργανισμών. Σύμφωνα με την έκθεση του Γραφείου Προϋπολογισμού της Βουλής για το πρώτο τρίμηνο του 2023, οι επενδύσεις στην Ελλάδα φτάνουν το 13,7%, απέχοντας 9 μονάδες από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο. Ό,τι αφορά το κενό στην παραγωγικότητα, σύμφωνα με τα στοιχεία του ΚΕΠΕ, η ελληνική παραγωγικότητα είναι στο 55% του μέσου όρου της ευρωζώνης. Η ορθή υλοποίηση του σχεδίου για το Ταμείο Ανάκαμψης αναμένεται να ενισχύσει την προσπάθεια για περιορισμό του επενδυτικού κενού της χώρας.
24) Ιδιοκατοίκηση: Η ιδιοκατοίκηση στη χώρα μας μειώθηκε κατά 2,6 ποσοστιαίες μονάδες το χρονικό διάστημα 2019-2022. Το 2022, ήταν η πρώτη χρονιά που καταγράφηκε ποσοστό ιδιοκατοίκησης μικρότερο και από τα χρόνια των μνημονίων. Η μείωση του ποσοστού ιδιοκατοίκησης κατά 2,6 ποσοστιαίες μονάδες το χρονικό διάστημα 2019-2022, σε απόλυτα νούμερα, αντιστοιχεί περίπου σε 102.695 κατοικίες (3.949.900 το στεγαστικό απόθεμα –Eurostat 2019).
